Doluluk oranı, ADR ve RevPAR nasıl hesaplanır: örnekli rehber

Otel yönetiminde üç kısaltma sürekli karşınıza çıkar: doluluk oranı, ADR ve RevPAR. Üçü de aynı soruya farklı açılardan cevap verir: odalarımı ne kadar iyi satıyorum? Tek başına hiçbiri yeterli değil. Doluluğu yüksek ama fiyatı düşük bir otel de, fiyatı yüksek ama yarısı boş duran bir otel de para kaybediyor olabilir. Bu yazıda üçünü tek bir örnek otel üzerinden hesaplıyoruz.

Örnek otel

30 odalı bir otel düşünelim. Eylül ayı 30 gün. Bu ay içinde toplam 612 oda-gece satılmış ve yalnızca odalardan (kahvaltı, minibar gibi ekstralar hariç) 1.530.000 ₺ gelir elde edilmiş. Rakamlar hesabı göstermek için seçilmiş örnek rakamlardır.

1. Doluluk oranı

Doluluk oranı, satılabilir oda-gecelerin yüzde kaçının satıldığını gösterir.

Doluluk oranı = Satılan oda-gece / Satılabilir oda-gece × 100

Satılabilir oda-gece: 30 oda × 30 gün = 900. Satılan: 612. Doluluk: 612 / 900 = %68.

Burada ilk karar noktası şu: tadilattaki ya da arızalı odaları satılabilir sayıya katacak mısınız? İkisi de savunulabilir, ama her ay aynı kuralı uygulamazsanız aylar arası karşılaştırma anlamsızlaşır. Genel alışkanlık, uzun süre kapalı kalan odaları çıkarmak, bir iki günlük arızaları çıkarmamaktır.

2. ADR (ortalama günlük oda fiyatı)

ADR, satılan bir odanın bir gecesini ortalama kaça sattığınızı gösterir.

ADR = Oda geliri / Satılan oda-gece

1.530.000 ₺ / 612 = 2.500 ₺.

ADR fiyatlandırmanızın gerçek sonucudur. Fiyat listenizde 3.000 ₺ yazıp ADR'niz 2.500 ₺ çıkıyorsa, aradaki farkı indirimler, acente fiyatları ve kampanyalar yiyor demektir.

3. RevPAR (satılabilir oda başına gelir)

RevPAR, doluluk ve fiyatı tek rakamda birleştirir. Boş odaları da hesaba katar.

RevPAR = Oda geliri / Satılabilir oda-gece

1.530.000 ₺ / 900 = 1.700 ₺.

Aynı sonuca ikinci yoldan da ulaşılır: RevPAR = ADR × Doluluk oranı. 2.500 ₺ × 0,68 = 1.700 ₺. İki yol aynı rakamı vermiyorsa hesapta bir hata vardır; bu, raporlarınızı kontrol etmek için pratik bir sağlamadır.

Hangi rakam neyi söyler

• Doluluk yüksek, ADR düşük: Odalar satılıyor ama fiyat muhtemelen gereğinden düşük. Yoğun günlerde fiyatı artırmayı deneyebilirsiniz.
• ADR yüksek, doluluk düşük: Fiyat talebin üstünde kalıyor olabilir. Özellikle hafta içi ve sezon dışı günlere bakın.
• RevPAR geçen yılın aynı döneminden düşük: Doluluk ve ADR'den hangisinin düştüğünü ayırın. Çözüm ikisi için farklıdır.

En sık yapılan dört hata

• Ekstraları oda gelirine katmak. Kahvaltı, minibar, transfer gibi gelirler ADR ve RevPAR'a girmez. Katılırsa oda fiyatınız olduğundan yüksek görünür.
• Ücretsiz verilen odaları satılmış saymak. Personel ya da misafirperverlik amaçlı ücretsiz konaklamalar dolulukta ayrı izlenmelidir, yoksa ADR'yi aşağı çeker.
• Farklı dönemleri kıyaslamak. Eylül'ü Ağustos'la değil, geçen yılın Eylül'üyle karşılaştırın. Sezonluk dalgalanma en büyük yanıltıcıdır.
• İptalleri düşmemek. İptal edilen rezervasyonun geliri gerçekleşmemiştir. Rapora rezervasyon anındaki tutar değil, gerçekleşen konaklama girmelidir.

Elle mi hesaplamalı

Bir iki ay için tabloyla hesaplamak zor değil. Zorlaşan, bunu her gün ve her ay aynı kuralla, iptalleri ve ekstraları ayırarak tekrarlamak. Otel programınız bu üç rakamı otomatik veriyorsa, siz yorumlamaya zaman ayırırsınız. Sarai'nin raporlar modülü doluluk, ADR ve RevPAR'ı günlük ve aylık olarak, iptalleri ve ekstraları ayırarak hesaplar.